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            2017改需或发力 从有房住到住好房

            作者 :| 发布时间:2020-06-22

            中國物業新聞網訊:

            日前,包括中國指數研究院、正合地產、仲量聯行等在內的機構紛紛對外發佈瞭2016年成都房地產市場研究報告,對2016年成都土地市場、住宅銷售、商業供銷情況等進行瞭回顧與分析。

            記者綜合各方觀點發現,2016年,無論拿地還是住宅銷售,甚或商業項目推新,開發商均表現出對成都市場必須“占有”的信心。從具體產品來看,剛需逐漸退後,改善型產品銷售正處上揚空間,辦公及商業物業則有兩極分化的態勢。

            對市場而言,供給和需求就是“啞鈴”的兩端,2017年也是供給側結構性改革更加深化的一年,市場研究機構的數據顯示,2017年的成都樓市,在精準調控的指揮棒下,改善型購買或成市場主力需求,投機投資性購買將更大程度被抑制,主城區高端、大戶型也是未來的看點。

            土地:開發商重金拿地體現市場信心

            據中國指數研究院年報數據顯示,2016年成都住宅用地總計供應2322.6萬平方米,成交面積1895.8萬平方米,同比均有一定程度的下降,但開發商拿地熱情不減,不少明星地塊都得到瞭一線房企的追捧,顯示出他們房企對成都房男男視頻 地產市場的信心以及土地儲備的雄心。

            從拿地區域來看,主城區與近郊土地持續分化,價差在擴大。正合地產提供的數據顯示,2016年,成都主城區住宅類土地樓面價為6677元/平方米,近郊為2433元/平方米。一方面,主城區地塊日益稀少,稀缺性毋庸置疑;另一方面,主城區地塊周邊發展的成熟度和地塊未來的可預期及可操作性,也讓不少開發商願意重金購地。這從2016年綠地33.26億元競得的青羊區萬傢灣地塊、新希望以23.11億元拿下錦江區地塊以及北大資源21.44億元競得高新區中和地塊都可以看出端倪。

            2016年,主城區土地市場大熱顯而易見,郊縣地塊的發力也不容小覷,尤其成都天府新區、龍泉驛區及雙流區等區域均得到瞭較高的關註。天投、中鐵、北大資源等企業拿地也毫不手軟,先後斬獲瞭多宗優質地塊。

            觀點:從2017年開年第一拍的情況來看,今年土地市場仍可能保持去年的熱度。但總體來說,在資本的強勢催逼下,本土房企拿地已是“鳳毛麟角”,今年這種情況能否有所改觀,隻能拭目以待。

            區域:城南受限後主城區補漲明顯

            從購房區域來看,據正合地產統計,2016年城南全面上行,成交量保持高位,但受限購限貸政策影響,2016年後期的成交量處精品歐美精品視頻在線於低位,成都天府新區和雙流區借勢有所增強;城西由於稀缺性屬性的存在,在資源優勢及強大的改善型需求推動下,銷售持續活躍,如表現搶眼的太行瑞宏朗詩金沙城和龍湖紫宸就是范例;在城東尤其是主城區區域,因其與城南、城西相比有明顯的區域價差,在城南腳步被緩的情況下城東走量明顯,如錦江國際新城、建設路板塊的成交量價均十分“動人”。

            2016年不能忽視的還有高端住宅市場的表現。據仲量聯行統計顯示,2016年全年高端住宅成交達13170套,同比大幅增加54.6%。成交活躍度集中在東大街片區以及城南,分別占全年總成交量的33.4%和32.2%。其中,位於東大街片區的信和禦龍山一期和位於城南區域的中洲錦城湖岸表現搶眼。此外,位於南二環的綠地GIC成都中央廣場也表現不俗,成交量達800多套。全年來看,高端住宅市場銷售率同比上升18.2%,庫存則同比下降瞭26.0%。

            整體來看,2016年中國房地產市場上半年以去庫存為主,下半年則以控房價為目標,調控效果明顯。全年整體上有一定的波動性,這也是中央再次強調建立房地產市場長效機制的重要原因。成都從年初響應中央政策到出臺“51條”再到城南的限購限貸,確保“房子是用來住的,不是用來炒的”目的很明確,效果也十分明顯。

            觀點:仲量聯行認為,2016年第四季度集中發佈的限購、限貸政策,將繼續在2017年繼續發揮作用,在中央首次明確“房子是用來住的,不是用來炒的”信號影響下,2017年不排除有關金融、土地、財稅、投資、立法等方面的措施會出臺,以抑制市場投機和炒作。

            住宅:100平米以上供應占比達四成

            受2015年土地供應影響,2016年成都商品住宅供應整體呈下降趨勢。據中國指數研究院數據顯示,2016年成都主城區供應903.2萬平方米,近郊供應量為1015.2萬平方米。但受全國房地產市場升溫、一線城市資本湧入等因素影響,2016年成都商品住宅成交面積同比上行趨勢明顯。全年主城區成交991.9萬平方米,同比增加11.3%,近郊成交1846.6萬平方米,同比增加50.2%。

            值得一提的是,樓市去庫存效果顯著,截至2016年12月,主城區庫存面積約為617.6萬平方米,去庫存周期為7.2個月,近郊庫存面積為1519.8萬平方米,去庫存周期為8.3個月,均在合理的消化周期內。

            2016年住宅市場一個顯著的變化是剛需有所退場,改善型產品開始崛起。從中國指院統計的成交面積來看,70—90平方米戶型仍是當前市場的主力,但成交量呈下降趨勢,90平方米以上戶型占比上升明顯,改善需求逐步發力。

            正合地產針對2016年主力面積在100平方米以上在售樓盤的備案分析顯示,2016年成都改善市場表現活躍,100平方米以上產品份額已升至四成。正合方面認為,2016年之後,功能性改善需求逐步成為趨勢,購房者正從“有房住”到“住好房”演變。

            中國指數研究院的報告稱,2017年,成都銷售面積將保持平穩,改善型需求比例將進一步放大;由於天府87電影網電在線觀看 新區的“保溫封存”措施,主城區及其他近郊區域成交量占比將上升;成都在限購限貸政策的影響下價格將持續一段平穩期,但整體仍將保持穩步上升態勢。

            (註:文中所涉數據源自中國指數研究院、正合地產、仲量聯行,僅供參考。)

            觀點:正合地產表示,2017年,開發商可以在5個方面進行突破升級:一是升級配套,尤其可以抓住學區房受熱捧的趨勢;二是升級業態,增加低密度物業配置,可根據項目區域價值及開發商自身實力定制產品;三是升級產品,在增加舒適性及居住尺度的同時,可以根據可續需求進行偏好設計;四是升級環境,通過全新的居住面貌及高端的居住氛圍拉近與購房者的距離;五是升級品質,企業要增加品牌的溢價能力,滿足購房者對樓盤品質的需求。

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